By Joel Friend
Does the decline in real estate values present a business opportunity? Real estate rentals historically have been a popular long-term investment, and if you believe that this market eventually will rebound from its current slump, this may be the time to consider such an investment. This material will explain some of the tax ramifications of renting both residential and commercial real estate.
One of the biggest benefits of owning rental property is that the tenants, over time, buy the property for you. In addition, if structured properly, the allowable depreciation deduction will shelter the rental income. Another historical benefit of real estate rentals is capital appreciation. Before acquiring a rental property, there are several things to consider, including: 1) After-tax cash flow, 2) Potential for long-or short-term appreciation, 3) property condition, 4) debt reduction, 5) potential tenants and ability of future rent increases etc.
Although most of the considerations are subjective, the after-tax cash flow can be estimated fairly easily, as illustrated in the example below.
| Description | Cash Flow | P & L Tax |
| Rental Income | 12,000 | 12,000 |
| Payment Debt | 10,000 | |
| Mortgage Interest | -9,000 | |
| Property taxes | -1,500 | -1,500 |
| Insurance | -600 | -600 |
| Homeowners Associacion | -300 | -300 |
| Repairs and Maintenance | -900 | -900 |
| Depreciation | -4,250 | |
| Total | -1,300 | -4,550 |
| Tax savings al 25% | 1,138 | 4,550 x 25% |
| Cash flow after tax | -162 |
In this example, there is a column for actual cash flow (after taxes) and another for reportable tax profit or loss. For actual cash flow purposes, we must consider the entire mortgage payment (interest and principal), while for the rental tax P&L, only the interest is deductible, but an allowance for depreciation is included. As a result, in the example, there is a negative cash flow of $1,300. However, for tax purposes, the rental shows a loss of $4,550, primarily because of the depreciation allowance. Assuming that the taxpayer is in the 25% tax bracket, that $4,550 loss yields a $1,138 savings in taxes for the year. Thus, our after-tax cash flow is negative only by $162.
Buying, operating, and selling a rental property can have profound tax ramifications and provide some interesting options not available to other investments. The information presented above may not apply to all taxpayers. It is important that you seek appropriate professional advice before implementing any of the tax strategies suggested. Joel Friend and Associates is a bi-lingual multi-disciplinary tax and accounting practice located in the heart of Weston. Schedule your Free No-Obligation Consultation Today at 954-704-1040. Joel Friend & Associates, Inc. 2863 Executive Park Drive, Suite 105 Weston, Florida 33331
Es el momento de considerar
Rentar una Propiedad Inmobiliaria?
Es una oportunidad de inversión la caída de los precios inmobiliarios? EL Alquiler de propiedades históricamente ha sido una inversión a largo plazo y si usted cree que este mercado se recuperara de su crisis actual, este puede ser el momento de considerar tal inversión. Este artículo les explicara algunas ramificaciones de impuesto de alquiler de locaciones comerciales y residenciales.
Uno de los grandes beneficios de poseer una propiedad en alquiler, es que los inquilinos, sobre el tiempo, compran la propiedad por usted. Además, si está bien estructurada, la deducción del desgravamen de depreciación, cubrirá el ingreso por alquiler.
Otro beneficio histórico de las propiedades de alquiler es la valoración de capital. Antes de comprarla hay varios factores a considerar: 1) Flujo de Caja después de impuestos, 2) Valoración potencial por corto o largo plazo, 3) Condición de la propiedad, 4) Reducción de la deuda, 5) Inquilinos potenciales y capacidad de hacer aumentos de alquiler, etc.
Aunque muchas de las consideraciones son subjetivas, el flujo de caja después de impuesto puede calcularse justamente fácil, como se ilustra en el ejemplo siguiente:
| Descripcion | Flujo de Caja | Impuesto a Gan & Per |
| Ingreso por alquileres | 12,000 | 12,000 |
| Pago de deuda | 10,000 | |
| Intereses de Hipoteca | -9,000 | |
| Impuestos a la propiedad | -1,500 | -1,500 |
| Seguro | -600 | -600 |
| Asociacion | -300 | -300 |
| Rep y Mantenimiento | -900 | -900 |
| Depreciacion | -4,250 | |
| Total | -1,300 | -4,550 |
| Ahorro de Imp al 25% | 1,138 | 4,550 x 25% |
| Superavit después de Imp | -162 |
En este ejemplo hay una columna de Superavit actual ( después de impuesto) y en la otra esta el impuesto de las Ganancias y Pérdidas. Para efectos del flujo de Caja debemos considerar el pago total de la hipoteca ( capital más intereses) , mientras que para el impuesto sobre la renta de las Gan & Perd, solamente el interés es deducible, pero un desgravamen por depreciación esta incluido. Como resultado en este ejemplo allí hay un superávit negativo de 1,300. Sin embargo, para efectos de impuestos, la renta muestra un saldo negativo de 4,550 principalmente por el desgravamen de depreciación. Asumiendo que el contribuyente esta dentro del 25% del ahorro de impuestos, habría un retorno de 1,138 quedando un superávit negativo solo de – 162.
Comprar, operar o vender una propiedad de alquiler tiene unas profundas ramificaciones en los impuestos y le da otras opciones importantes no disponibles en otras inversiones. La información mostrada arriba no es aplicable para todos los contribuyentes. Es importante que busque la ayuda de un profesional antes de implementar cualquiera de las estrategias sugeridas. Joel Friend y Asociados es un equipo multidisciplinario Bilingüe de servicios Contables, ubicados en el corazón de Weston. Reserve una Consulta Gratis sin compromiso al 954-704 1040
