Investors absorb most of the inventory MBA, Licensee Realtor jelorenzo@yahoo.com , eng/spa
The real estate market continues to move in spite of the almost absence of financing from the banks. President Obama recently appointed Jose A. Smith as supervisor of the two biggest governmental mortgage institutions, Fannie Mae and Freddie Mac. With the introduction of Mr. Smith, who is the Commissioner of Banks in North Carolina, the government pretends to make its best to reform the National Financing System on Real Estate. This happens at the moment when the FDIC adds 31 more banks to the list of “Banks with Problems”, which makes the total of 860 banks, forcing the agency to concentrate in the development and attitude of these banks. At the same time, this increase goes along with the reporting of the banks on better revenues and the reduction of their past-due loan portfolio. The institutions insured by the FDIC reported a profit of $14,500.000 in the last quarter of the year.
The somber inventory rose more than 10% in a year. The foreclosures by the banks or REO, which have reached the market or will reach the market (because we will see more foreclosures) rose more than 10% between August 2009 and August 2010. Some analysts estimate the inventory to be around 2.1 million dollars and that inventory would take around 8 months to be absorbed by the market.
Fannie Mae and Freddie Mac have started to sell properties under foreclosure again, which were frozen or were in review. These have been put on hold due to alleged problems with technicalities, after they found information indicating that some legal handlers had been altering signatures in order to expedite the process. However, they could not find legal evidence to continue holding the process, so that Fannie Mae and Freddie Mac have instructed their agents to go ahead with the sale of these properties. We hope that the financing is right there for the interested parties.
Who is buying in South Florida? The creation of jobs is not going well in South Florida. We are still struggling with a two-digit-rate of unemployment and there are too many properties which have mortgages exceeding the real cost of the property. In addition, the banks are not providing easy financing. All these situations have forced realtors to target New York, Brasil, Venezuela and other places that identify Florida as the place for a quick stop looking for customers, and they have found them! Of course, most of these buyers are investors and are the key to speedy acquisition of this inventory.
The fact that foreign buyers are acquiring real estate in South Florida is such a reality, that Forbes magazine, in its April issue, states that Brazilian investors have come to rescue the market in Florida. The middle class of Brazil is acquiring properties in Florida, mainly in Miami, thanks to a strong currency that this generation is enjoying according to the newspaper Folha from Sao Paolo.
Thanks to the increasing of wealth in Brazil, the investors are starting to look for opportunities out of its borders and Miami is with no doubt a natural choice for them. South Florida and mainly Miami, could become dependable of these buyers such as the Brazilian, while the labor and revenue in the USA reach improvement. The prices of real estate are very high in Brazil, contrary to the low rates in South Florida.
A survey done by Franklin Templeton about the foreign investors in developed countries, showed that 70 percent of the interviewed Brazilians stated that they would prefer to invest overseas during this year.
This indicates that the market practically belongs to the investors, and there is no forecast in the rate for rents. To the regular demand, we should include all of those who lost their homes, and as a result, they do not have access to credit.
As a result of the presence of the foreign buyers, the first quarter of 2011 started with a good number of home sales, which is a good forecast for the market, which has been struggling for a long time. From one side, there is the increase of mortgage executions which forces the prices to go down, and on the other side, there are buyers who are diminishing the volume of sales which could affect the prices, and all these without taking into consideration that the properties are already being sold at prices even below cost. This could accelerate a well-expected moment, when property prices in South Florida will start adding the correct property sale price, not to lose them.
By the time the inventory is depleted, the first jump to the prices will be the leveling of cost. When would this take place? We do not know, and we would not dare to guess. Nobody has the magic ball to predict the exact future, however, what we can see for sure, is how the market is behaving. It is a fact that the sales in South Florida soured during the first quarter of this year. In Broward the increase was 16% compared to last year, but in Miami, Palm Beach and our own county, these transactions have a common denominator, which is that most are cash transactions done by locals and foreigners.
Empty properties are worrisome. As a result of the devastating collapse in the real estate sector that we all know, an important increase arose in the mortgage executions. Only in Broward, there were 124,341 empty properties last year, that is 44% from 2000, according to the USA survey published by the Sun Sentinel in March this year. This is something that we did not foresee, so either the banks behaved indifferent or the bureaucratic process is extremely embarrassing.
It is imperative to have incentives and clear regulations in place in order to obtain financing. The old parameters of measurement are obsolete. We hope the changes that President Obama is promoting will contribute to expedite the reform of the domestic financing system, so that the regular domestic buyers will continue to get the American dream realized.
While this scenario occurs, invest in real estate, look for an investment close to business areas, and please live from those rents and then wait for the jump in prices, compliments of the incoming inflation. If you have the fare for the bus $$$ hop in….It will not come twice! Jose Enrique Lorenzo (MBA) jelorenzo@yahoo.com
El Mercado de Bienes Raíces se mueve sin financiamiento: Inversionistas absorben mayoría del inventario
Por Jose E Lorenzo
MBA, Licensee Realtor
El Mercado de Bienes Raíces se sigue moviendo a pesar de la casi ausencia de financiamiento por parte de los bancos. El presidente Obama recientemente nominó como supervisor de las dos gigantes instituciones hipotecarias del gobierno (Fannie Mae y Freddie Mac) a Jose A. Smith, y, sí es confirmado por el Senado, sustituirá a Edward DeMarco. Con la entrada de Smith, quien se desempeña como Comisionado de la Banca en North Carolina, el gobierno pretende hacer todo el esfuerzo posible para reformar el Sistema nacional de Financiamiento de la vivienda. Esto ocurre en un momento donde la FDIC agrega 31 bancos más a la lista de “Bancos con Problemas”, lo que la eleva a 860 bancos, poniendo a la agencia con una atenta mirada al desarrollo y actuación de esos bancos. Al mismo tiempo, este incremento a la lista ocurre en momentos cuando el sector bancario reporta mejores beneficios y una reducción del volumen de préstamos en mora. Las Instituciones aseguradas por la FDIC han ganado $14,500,000 en el último trimestre del año.
El sombrío inventario salta más de un 10% en un año. El sector de casas embargadas por los bancos (foreclosures o REO) que llegan y/o llegaran al mercado, (pues pronto serán embargadas) aumentó en mas del 10% entre el periodo de Agosto del 2009 y Agosto del 2010. Algunos analistas estiman el inventario en 2.1 millones y ese inventario tomaría 8 meses en ser absorbido por el mercado.
Fannie Mae y Freddie Mac han reiniciado las ventas de propiedades embargadas que tenían congeladas o en revisión, las cuales habían sido suspendidas debido a supuestos problemas con el papeleo legal, dado que había informaciones que indicaban que algunos administradores estaban alterando firmas para “agilizar” los procesos. Aparentemente no se han descubierto casos de ejecuciones hipotecarias inadecuadas, por tanto Fannie Mae y Freddie Mac han instruido a sus agentes de ventas para seguir adelante con la venta de esas propiedades. Esperemos que exista financiamiento disponible para que sean rápidamente absorbidas.
Quienes están comprando en el Sur de la Florida? En el Sur de la Florida la creación de empleos no anda bien. De hecho, se sigue luchando con una tasa de desempleo de dos dígitos y con muchas hipotecas que tienen saldos con deudas superiores al valor de las propiedades. Esto, aunado a que los bancos no están dando financiamiento fácilmente, ha llevado a que los agentes inmobiliarios están viajando a New York, Brasil, Venezuela y otros lugares que identifican al Sur de la Florida como un lugar de paso buscando clientes, y ¡los han encontrado! Por supuesto que muchísimos de estos compradores son inversionistas y son el motor que está imprimiendo velocidad a la absorción del inventario existente.
Tan cierto es que los compradores foráneos están comprando en el Sur de la Florida, que Forbes publica en Abril un articulo donde dice que los Brasileros están salvando el mercado en La Florida. La clase media brasilera está comprando propiedades en la Florida, principalmente en Miami, gracias a una moneda fuerte, y al mayor poder adquisitivo que han tenido en una generación, según indica un periódico de São Paulo “Folha”
Gracias a la creación de riqueza en Brasil, los inversionistas están empezando a buscar oportunidades fuera de sus fronteras, y Miami es sin duda un lugar para ellos. El Sur de la Florida, y Miami en particular, podrían llegar a depender de atraer a los compradores extranjeros como los brasileños, mientras que el mercado laboral americano., y los ingresos de EE.UU., alcancen una mejoría. Los precios de los Bienes Raíces están aumentando en Brasil, y siguen bajos en el sur de la Florida.
Una reciente encuesta de Franklin Templeton de los inversores extranjeros en algunos mercados emergentes mostró que el 70% de los 1.004 brasileños encuestados dijeron que pondrán el dinero a trabajar en el extranjero este año.
Esto indica que prácticamente el mercado es de los inversionistas, y no se prevé una caída en los alquileres. A la demanda habitual se le han sumado todos aquellos que perdieron sus casas y también, en consecuencia, su acceso al crédito.
Como resultado de la presencia de compradores foráneos, el primer trimestre del 2011 comenzó con un buen numero de ventas de casas, lo cual es un buen augurio para el mercado que se está comiendo las uñas desde hace tiempo. Por un lado existe un crecimiento de ejecuciones hipotecarias que presionan a la baja en los precios, pero por el otro existen compradores que están dinamizando el volumen de ventas que podría contrarrestar ese efecto en los precios, esto sin contar que ya las propiedades se están vendiendo bien por debajo del costo de construirlas. Esto podría acelerar el día tan esperado, cuando los precios de los inmuebles del Sur de la Florida comiencen a añadir valor y no perderlo.
Para cuando el inventario sea totalmente consumido, el primer brinco en los precios será su nivelación al costo. ¿Cuándo llegara ese momento? No lo sabemos y sería muy aventurado adivinar. Nadie tiene esa bola mágica de cristal que nos prediga el futuro con exactitud, sin embargo, lo que si podemos seguir y apreciar es el desenvolvimiento del mercado. Es un hecho que las ventas en el Sur de la Florida aumentaron durante el primer trimestre del año. En Broward aumento un 16% con respecto al año anterior, pero tanto en nuestro condado como el de Palm Beach y Miami Dade las transacciones tienen un denominador común, son transacciones en cash que han sido estimuladas por los inversionistas locales y extranjeros.
Viviendas desocupadas, una preocupación. Consecuencia del colapso devastador que todos conocemos ocurrido en el sector inmobiliario, se desencadeno un importante incremento en la ejecuciones hipotecarias. Solo en Broward había 124.341 viviendas vacantes el año pasado, un 44% desde el 2000, según censo de los Estados Unidos publicado en el Sun Sentinel en Marzo de este año. Esto es algo que no se veía, pero los bancos o no son dolientes, o su proceso burocrático es extremadamente engorroso.
Es imperativo que existan incentivos y reglas claras para obtener financiamientos. Los parámetros de medida anteriores quedaron obsoletos. Esperemos que los cambios que está impulsando el presidente Obama contribuyan a agilizar la reforma del sistema nacional de financiamiento, de esa manera los habituales compradores locales seguirán con la esperanza de cumplir el sueño americano de tener casa propia, no del banco.
Mientras este escenario ocurre, invierta en Bienes Raíces, busque su inversión cercana a fuentes de trabajo y viva de esas rentas y espere el brinco en los precios, cortesia de la inflación que está por venir. Si tiene el ticket del autobús $$$…. Abórdelo! No pasara dos veces!
Jose Enrique Lorenzo (MBA) jelorenzo@yahoo.com
