By Jose Enrique Lorenzo (MBA), jelorenzo@yahoo.com
“Problems are particularly difficult for owners who bought, financed or refinanced their properties close to the market peak or banks without common sense…” Jose E. Lorenzo
All across the country there has been a manifestation of problems in the local businesses and offices, foreshadowing a new wave of problems in the real estate market.
While the housing market has been at its worst point in the real estate crisis, commercial and office buildings, which have been a good business in the past, now are a major source of concern.
However, office owners have been creative in reaching agreements with the tenants, undoing some of the clauses that were in the contract during the boon era.
Real estate rents are well below from what they were in 2007, and because of this weakness in the market, the lessors of real estate have to give great many incentives to attract tenants such as contracts without exit penalties, monthly contracts, two for one deals, etc.
Defaults and foreclosures are increasing. The delinquency rates for offices rose 9% in December, from a 7.4% that was present in June (according to the January edition of the Wall Street Journal)
Analysts expect the mortgage rate of executions to continue to increase, while the rate of late payments of other real estate’s areas such as houses, apartments and hotels have begun to decrease.
Problems are particularly difficult for owners who bought, financed or refinanced their properties close to the market peak or banks without common sense: For example Office Professional Plaza, LLC, financed in 2002 an office in Weston with Pinebank, which was later acquired by 1st United Bank, whose creditors lack wisdom. This bank seems to enjoy the fees they charge their clients,( check clauses,) they threaten and act against small businesses, as is the case of this loan in particular, in which despite charging high interest type hard money, then due to technicalities that made the company default, instead of negotiating and reaching agreements like office owners do for their tenants, the company incurred , in a few short weeks, more than $10,000 in lawyer fees making it even harder for this small business to pay their debts.
Another unusual case of lack of common sense, although it has nothing to do with finances, is done by the BB&T. In particular, a case where they fail to recognize a small business (Florida International Realty) nor a penny of the checks that were stolen and signed with signatures completely different than those authorized. However the bank cashed those checks without corroborating the signatures and the loss goes against the business, which, as a consequence, now has difficulties paying their obligations. Experiences with these banks do nothing to help small businesses and they seem comfortable charging fees of all kinds, such as credit card usage, ATM withdrawals, charging for deposits etc..
There is no doubt that unoccupied offices are declining now that businesses are finally adding modest jobs. The owners of offices and local commerce will benefit from the impulse and inertia that leads the economy hoping the price value of these commercial properties will be recuperated. However, the slight improvement received mainly thanks to capital markets gains has not achieved the rent and occupancy rate levels seen in 2007.
As always in this type of crisis there are two sides to every coin; that of the proprietors who make casing heart and try to survive in a rent roll which doesn’t cover expenditures in their entirety, and that of the renters who don’t enjoy the owners that put their hands in their pockets to satisfy incentives, commissions and brokerages.
With the improvement of the economy this market will tend to stabilize, we only need that certain banks, like those previously mentioned, adjust their attitudes so as to not impede growth and improvement.
As for the residential market, this is still being sold at cost, there are many sectors where it is still a good investment to acquire your real estate, if you have the ticket to board the bus, get on now, this will not happen twice.
Mercado de Alquileres y embargos de oficinas
“Los problemas son particularmente graves para los propietarios que compraron o financiaron o refinanciaron sus propiedades cerca de la cima del mercado o con Bancos con falta de sensatez”…Jose E. Lorenzo
En todo el país se han manifestado problemas con el mercado de locales comerciales y oficinas, presagiando una nueva ola de problemas en el mercado de Bienes Raíces.
Mientras el mercado de residencias estaba en su peor punto de la crisis inmobiliaria, los edificios de oficinas y locales comerciales que eran un buen negocio en el pasado, son ahora una importante fuente de preocupación.
Sin embargo los propietarios de oficinas han sido capaces de ser creativos llegando a acuerdos con los inquilinos deshaciendo algunas clausulas que se firmaron en la época del boom.
Los alquileres de este sector inmobiliario están muy por debajo de lo que eran el 2007, es por eso que frente a esa debilidad en el mercado los arrendadores de inmuebles tienen que dar una gran cantidad de incentivos para atraer a los inquilinos, tales como contratos sin penalización de salida, contratos mes a mes, dos por uno, etc.
El incumplimiento y ejecuciones hipotecarias están aumentando. La tasa de morosidad de los prestamos de oficinas subió a un 9% en Diciembre, desde un 7.4% que presentaba en Junio (según publicación en Enero del Wall Street Journal)
Los analistas esperan que la tasa de ejecuciones hipotecaria continue en aumento, mientras que el índice de morosidad de otros bienes inmuebles tales como: casas, apartamentos y hoteles han comenzado a decrecer.
Los problemas son particularmente graves para los propietarios que compraron o financiaron o refinanciaron sus propiedades cerca de la cima del mercado o con Bancos con falta de sensatez: Office Professional Plaza, LLC, financió en el 2002 una oficina en Weston con el Pinebank, después adquirido por el 1st United Bank quienes son acreedores de una gran falta de sensatez, este banco disfruta de los cargos que cobra a sus clientes, revisa clausulas, amenaza y actúa contra pequeñas empresas, como lo es el caso de este préstamo en particular en el cual a pesar de cobrar altos intereses tipo hard Money, debido a tecnicismos que conllevan a un “default”, en lugar de negociar y llegar a acuerdos, tal y como lo hacen los propietarios de oficinas con sus inquilinos; estos incrementan las obligaciones de esta pequeña empresa ,en pocas semanas, a más de $10,000 en gastos de abogados, dificultando aun más el pago de sus deudas. Otro caso insólito de falta de sensatez, aunque no tiene que ver con financiamiento, lo hace el BB&T en un caso en concreto donde no reconocen a una pequeña empresa (Florida International Realty) ni un centavo de los cheques que le fueron robados y firmados con firmas totalmente diferentes a las autorizadas, sin embargo el banco hizo efectivo los cheques sin corroborar dicha firma y la pérdida va contra la empresa, que como consecuencia se ve en dificultades para pagar sus obligaciones. Experiencias con bancos como estos, no ayudan para nada a las pequeñas empresas, parecieran cómodos cobrando honorarios de toda clase: uso de tarjeta de debito, retiro del ATM, cobro por depósitos recibido, etc…
Sin duda la tasa de desocupación de oficinas está disminuyendo ya que las empresas por fin están agregando modestos puestos de trabajo, los propietarios de oficinas y locales comerciales se están beneficiando del impulso y la inercia que lleva la economía, además que el precio de estos inmuebles comerciales se irá recuperando. Sin embargo, la leve mejora recibida principalmente gracias los mercados de capital en la que los inversores comienzan a adquirir este tipo de propiedades no ha impedido que los alquileres y las tasas de desocupación no hayan subido a niveles vistos en el 2007.
Como siempre en estas crisis están las dos caras de la moneda, la de los propietarios que hacen de tripas corazón y traten de sobrevivir a un “rent roll” que no cubre los gastos en su totalidad y la de los inquilinos que disfrutan de los propietarios que tienen que meter la mano en sus bolsillos para satisfacer los incentivos, comisiones e intermediación.
Con la mejora de la economía este mercado tenderá a estabilizarse, solo falta que se corrijan actitudes de algunos bancos como los ya mencionados que no entorpezcan la mejora y el crecimiento.
En cuanto al mercado residencial, este sigue vendiéndose al costo, hay muchos sectores donde todavía es un buen negocio adquirir un inmueble, si tiene el tiquete para abordar el autobús, móntese ahora, ¡no pasara dos veces!
